美國住房現狀大盤點：嬰兒潮世代不願賣房，千禧世代買不起，Z世代只能眼睜睜看著一切自行了結

自疫情以來，懷抱購屋夢的買家已習慣了一種說法：房源緊缺加上大批屋主不願搬遷，導致住房需求遠遠超過可供應的房屋數量。然而，正是那些重塑美國經濟各個層面的人口結構壓力，可能很快就會讓這一局面逆轉。

去年，美國住房供應缺口達到403萬套，新屋建設放緩，高房價讓年輕的潛在買家難以進場。在仍由嬰兒潮世代主導的房市中，千禧世代與Z世代的處境更為艱難。根據Realtor.com的數據，年長世代仍佔購房交易的約42%和售房交易的52%，而首次購房者的比例僅有21%，創下逾四十年來的最低水平。

根據抵押貸款銀行家協會（MBA）週一發布的報告，長期供應不足與千禧世代及年長Z世代逐漸進入購房黃金年齡相互碰撞，多重因素疊加推動全國房價在2020年至2025年間上漲了55%。然而，美國人口結構的變化——人口老齡化加劇、年輕購房群體萎縮——或許足以顛覆這一局面，至少對大多數Z世代而言如此。與此同時，耐心等待多年的千禧世代，恐怕只能在彼此之間爭搶為數不多的機會。

MBA的報告預測，今年房價僅上漲1%，低於2024年4%的漲幅。該機構預計未來兩年房價將陷入停滯，為美國房市這段動盪混亂的時期畫上句號，而這一切或許都要歸因於該國人口快速老齡化及年輕購房群體的持續縮減。

根據MBA的預測，未來二十年內，新家庭組建率——即人口遷入新住宅的速度——將顯著放緩，需求趨於疲軟，為年輕美國人進入房市創造更多機會。對於尚未到達購房黃金年齡的較年輕Z世代而言，這是個好消息，但對於這批運氣不佳的千禧世代來說，這一切或許來得太少、也太遲了。

遲來的修正

多年來，住房供需嚴重失衡的問題被歸咎於供給端。美國建築業的生產力已停滯數十年，高盛近期計算顯示，自1965年以來，該行業生產力每年降低了0.6%。研究人員將這一衰退歸因於技術創新遲緩，以及日益收緊的地方法規抑制了建設意願。

結果造成住房供應長期嚴重不足，而近年來利率走高更使這一問題雪上加霜。

但住房市場下一波重大轉變，可能來自需求端，或更確切地說，來自需求的缺失。根據MBA的報告，由於人口老齡化、生育率低迷、年輕成年人口群體縮小以及移民減少，未來幾年新家庭組建率預計將放緩。

最年長的嬰兒潮世代如今已年逾八旬，隨著更多人遷入養老機構或相繼離世，他們對住房市場的掌控力可能在未來幾年逐漸鬆動。與此同時，當前進入購房年齡的Z世代，人口規模比前輩更小。加上淨移民人數下降、整體人口增長放緩，最終結果是需求趨軟、供給改善。

然而，這一轉變啟動的時機，可能早不到讓千禧世代充分受益。MBA的報告估計，2026年至2035年間住房供應可能增加1,060萬至1,460萬套，很可能超過同期約1,100萬套的預測需求。這對許多能再等待約十年的Z世代而言或許是好消息，但他們年長的同輩可能早已錯過這班列車。

「對於較年輕的世代而言，或許會有足夠的房屋，我們也會看到局面出現些許轉變，但對於那些年近四十歲末、或四十歲出頭的人來說，我不認為會有太大的改變，」穆迪副首席經濟學家Cristian DeRitis此前告訴《財富》雜誌。

這些趨勢很可能持續下去，並隨著時間推移而加速。美國出生率近二十年來持續下滑，意味著在缺乏更多移民的情況下，每個進入購房年齡的世代人口規模都可能比上一代更小。

去年是至少半個世紀以來首次出現離開美國的人數多於遷入的人數，原因是川普政府收緊了反移民限制措施。包括國會預算辦公室在內的多數預測認為，淨移民人數未來幾年將恢復正值，但布魯金斯學會的專家警告，若美國對國際移民的吸引力永久性下降，該國很可能面臨人口減少的局面。

當然，供應未必會以許多購房者所期望的速度迅速膨脹。根據Redfin的數據，嬰兒潮世代的空巢父母擁有大型住宅的比例幾乎是千禧世代家庭的兩倍，而且許多人並不打算短期內離開。大多數嬰兒潮世代表示打算「在原地養老」，在自己家中度過退休生活並依賴居家照護，這一趨勢在短期內對改善全國住房存量幫助有限。Redfin去年的另一項調查發現，約三分之一的嬰兒潮世代表示永遠不打算出售房產，另有30%表示至少十年內不打算出售。

美國的人口結構變遷正重塑從勞動力市場到大學入學率的方方面面，但在住房問題上，人口壓力正面對千禧世代早已熟知的強大阻力：那些毫無意願讓出位置的嬰兒潮世代。

本文最初刊載於Fortune.com