Wielkie spojrzenie na stan mieszkalnictwa w Ameryce: Boomers nie chcą sprzedawać, millenialsi nie mogą kupować, a pokolenie Z ogląda, jak to wszystko samo się rozwiązuje

Od czasu pandemii osoby marzące o własnym domu przyzwyczaiły się do pewnej narracji: ograniczona podaż i rzesze właścicieli niechętnych do przeprowadzki sprawiają, że popyt na mieszkania znacznie przewyższa dostępną ofertę. Ta dynamika może wkrótce ulec odwróceniu za sprawą tych samych presji demograficznych, które przekształcają każdy inny sektor amerykańskiej gospodarki.

W ubiegłym roku deficyt podaży mieszkań w USA osiągnął 4,03 miliona jednostek – przy spadku nowego budownictwa i wysokich cenach, które wykluczają młodszych potencjalnych nabywców z rynku. Millenialsi i pokolenie Z mają trudniej na rynku mieszkaniowym, wciąż zdominowanym przez pokolenie baby boomers. Starsze pokolenie odpowiada za około 42% zakupów i 52% sprzedaży, według danych Realtor.com, podczas gdy udział kupujących po raz pierwszy wynosi zaledwie 21% – najniższy odsetek od ponad czterech dekad.

Przewlekle niewystarczająca podaż zderzyła się z faktem, że millenialsi i starsi przedstawiciele pokolenia Z zbliżają się do wieku, w którym najczęściej kupuje się domy – splot czynników, który według raportu opublikowanego w poniedziałek przez Stowarzyszenie Bankierów Hipotecznych (MBA) wywindował krajowe ceny nieruchomości o 55% między 2020 a 2025 rokiem. Zmieniająca się rzeczywistość demograficzna w USA – starzejące się społeczeństwo i kurczący się młody segment nabywców – może jednak wystarczyć, by odwrócić tę narrację, przynajmniej dla większości pokolenia Z. Tymczasem millenialsi, którzy od lat cierpliwie czekają na swój dom, będą musieli walczyć między sobą o resztki.

Raport MBA prognozuje wzrost cen mieszkań o zaledwie 1% w tym roku, w porównaniu do 4% jeszcze w 2024 roku. W ciągu najbliższych dwóch lat organizacja spodziewa się stagnacji cen nieruchomości, co zamknie burzliwy i chaotyczny okres na amerykańskim rynku mieszkaniowym – być może właśnie za sprawą szybko starzejącej się populacji i kurczącego się grona młodszych nabywców.

W ciągu najbliższych dwóch dekad tworzenie nowych gospodarstw domowych – tempo, w jakim ludzie wprowadzają się do nowych mieszkań – zacznie znacząco zwalniać, według MBA, osłabiając popyt i otwierając więcej możliwości dla młodszych Amerykanów na wejście na rynek mieszkaniowy. To dobra wiadomość dla młodszych przedstawicieli pokolenia Z, którzy jeszcze nie osiągnęli optymalnego wieku do zakupu nieruchomości, ale dla pechowego pokolenia millenialsów może to być za mało i za późno.

Opóźniona korekta

Od lat to strona podażowa ponosiła większość winy za wielką nierównowagę na rynku mieszkaniowym. Produktywność w amerykańskim przemyśle budowlanym stagnuje od dziesięcioleci – Goldman Sachs niedawno wyliczył, że od 1965 roku produktywność sektora spada o 0,6% rocznie. Badacze przypisują ten zastój wolnemu tempu innowacji technologicznych oraz coraz bardziej restrykcyjnym lokalnym przepisom, które tłumią bodźce do budowania.

Rezultatem jest przewlekle niewystarczająca podaż mieszkań – problem pogłębiony w ostatnich latach przez wyższe stopy procentowe.

Jednak kolejna duża zmiana na rynku mieszkaniowym może nadejść od strony popytowej, a dokładniej – od strony jego braku. Tworzenie nowych gospodarstw domowych ma w nadchodzących latach zwolnić ze względu na starzenie się społeczeństwa, niski wskaźnik dzietności, mniejsze kohorty młodych dorosłych oraz ograniczoną imigrację, wynika z raportu MBA.

Najstarsi baby boomers mają już osiemdziesiąt kilka lat, a ich mocny uścisk na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie osłabnie w nadchodzących latach, gdy coraz więcej z nich przeprowadzi się do domów opieki lub odejdzie. Tymczasem przedstawiciele pokolenia Z, którzy teraz wkraczają w wiek nabywców nieruchomości, stanowią mniejszą kohortę niż ich starsi. W połączeniu ze spadającą migracją netto i spowalniającym ogólnym wzrostem populacji efektem jest osłabiający się popyt przy zdrowszej podaży.

Jednak ta zmiana prawdopodobnie nie nastąpi wystarczająco wcześnie, by millenialsi mogli w pełni z niej skorzystać. Raport MBA szacuje, że podaż mieszkań może wzrosnąć o 10,6 do 14,6 miliona jednostek między 2026 a 2035 rokiem – prawdopodobnie przewyższając prognozowany popyt na poziomie około 11 milionów w tym samym okresie. To prognoza, która może dobrze wróżyć wielu przedstawicielom pokolenia Z, którzy mogą poczekać na rynek przez dekadę lub dłużej, ale ich starsi rówieśnicy mogli już przegapić okazję.

„Może dla młodszych pokoleń wystarczy domów i zobaczymy pewną niewielką zmianę, ale jeśli chodzi o osoby w późnych trzydziestkach czy wczesnych czterdziestce, nie sądzę, żeby cokolwiek znacząco się zmieniło" – powiedział Fortune Cristian DeRitis, zastępca głównego ekonomisty Moody's.

Te tendencje prawdopodobnie utrzymają się, a z czasem mogą się nawet nasilić. Wskaźniki urodzeń w USA systematycznie spadają od prawie dwóch dekad, co oznacza, że każde kolejne pokolenie wkraczające w wiek nabywców nieruchomości będzie prawdopodobnie mniejsze niż poprzednie, przy braku wzrostu imigracji.

Ubiegły rok był pierwszym od co najmniej pół wieku, gdy więcej osób opuściło USA, niż się do nich przybyło – w odpowiedzi na zaostrzanie antyimigracyjnych przepisów przez administrację Trumpa. Większość prognoz, w tym Congressional Budget Office, zakłada powrót dodatniego salda migracji netto w nadchodzących latach, choć eksperci z Brookings Institution ostrzegli, że gdyby USA stały się trwale mniej atrakcyjnym celem dla migrantów międzynarodowych, kraj prawdopodobnie stanąłby w obliczu spadku liczby ludności.

Należy jednak zaznaczyć, że podaż może nie rosnąć w tak szybkim tempie, jakiego wielu nabywców by pragnęło. Baby boomers, których dzieci już wyprowadziły się z domu, nadal posiadają prawie dwukrotnie większy udział w dużych domach niż rodziny millenialsów, według danych Redfin, a wielu z nich nie planuje się wyprowadzać w najbliższym czasie. Zdecydowana większość boomersów deklaruje, że zamierza „starzeć się na miejscu" – spędzić emeryturę we własnym domu i korzystać z opieki domowej. To trend, który niewiele zmieni w zasobach mieszkaniowych kraju w najbliższej przyszłości. Inne badanie Redfin z ubiegłego roku wykazało, że około jedna trzecia boomersów twierdzi, że nigdy nie planuje sprzedać swojego domu, a kolejne 30% nie planuje tego przez co najmniej następną dekadę.

Demograficzna zmiana w Ameryce przekształca wszystko – od rynku pracy po nabór na uczelnie – ale jeśli chodzi o mieszkalnictwo, presje demograficzne napotykają na potężnego wroga, którego millenialsi dobrze znają: baby boomersów bez najmniejszego zamiaru ustępowania miejsca.

Ten artykuł został pierwotnie opublikowany na Fortune.com