これまで不動産分野において、ブラックストーンは近年、在宅勤務の普及後に想定キャッシュフローを回復できなかった多くの優良オフィス物件を大幅な割引価格で投げ売りしたことで知られていた。今度は、リーマン・ショック前の古い戦略を踏襲し、別の商業不動産セグメントである「データセンター」でも天井を宣言しようとしているのかもしれない。

2日前、我々はブラックストーンがバージニア州北部の3つのデータセンターにおける持分を35億ドルで売却していると報じた。これは3年足らず前に行った投資の一部を現金化するものだ。ブルームバーグによると、Digital Realty Trustはブラックストーンのファンドに対して12億ドルの現金と23億ドル相当の自社株（PEの巨人はすでにその大部分を現金化している）を支払う。その見返りとして、同データセンター企業はバージニア州マナサスにある2つの96メガワットのデータセンターにおけるブラックストーンの80%持分と、近隣のスターリングにある96メガワットのセンターの50%持分を取得する。

我々は「問題は、マグニフィセント・セブンがほぼ無制限の設備投資でAI拡大への資金提供を継続するかどうかについて新たな疑念が生じているまさにこのタイミングで、なぜブラックストーンが撤退を決断したのかという点だ」と述べた。

2日後、その答えが明らかになった。

バージニア州のデータセンター売却の契約が締結されたばかりだというのに、ブラックストーン傘下のQTS（QTS Realty Trust）が再び静かにAIエクスポージャーを縮小しようとしていることが判明した。具体的には、バージニア州の2,100エーカーのデータセンターキャンパス（最大37棟のデータセンター建屋を擁する「プリンス・ウィリアム・デジタル・ゲートウェイ」としても知られる）における自社担当分の建設計画から撤退するというもので、数日前にパートナーがすでに撤退した後、残っていた唯一の担当分だ。これにより、長年プロジェクトの阻止に取り組んできた住民側の勝利となった。

このデータセンター開発業者は、バージニア州北部プリンス・ウィリアム郡の800エーカー以上を転換する計画を立てており、延床面積2,200万平方フィートに及ぶ世界最大のデータセンターキャンパスとなるはずだった。歴史的な南北戦争の古戦場の縁に位置し、かつては開発から保護されていた土地に建設される予定だったこのプロジェクトは、地域住民からの強い反発を招き、訴訟によって停滞していた。

ウォール街のデータセンターへの広範な参入の一環として、米国最大のデータセンター市場とされ、「データセンター・アレー」として知られるバージニア州北部に投資が集中していた。

しかし戦略的な方針転換として、ブルームバーグの情報筋によれば、QTSの経営幹部は最近、法廷での争いを続ける価値はないと判断した。同社の弁護士は今週中にも裁判所にその決定を通知する予定だと、非公開情報の議論について匿名を条件に語った関係者らは述べた。

QTSの急成長は、プライベートエクイティがデータセンター業界の急速な拡大をいかに後押ししてきたかを示す象徴的な存在となっていた。そうした野心は今、AIデータセンターによる電力網への負荷や住宅価格への影響に対する社会的不安と衝突している。

この撤退は、バージニア州の「デジタル・ゲートウェイ」プロジェクトに対する最後の一撃となるかもしれない。このプロジェクトはニューヨークのセントラルパークの約2倍の規模を持つメガサイトで、都市規模の電力需要を必要とするものだった。当初は約1,000億ドルの支出をもたらし、世界最大級のテクノロジー回廊の一つを創出するはずだった。しかし、もはやそれは実現しない。

このプロジェクトは激しく長引く公聴会を引き起こしていた。重要なゾーニング会議に関連した事務的なミスが開発業者にとって大きな障害となった。すでに、ブルックフィールドが支援するCompass Datacenterは、同サイトの800エーカー以上に建設する予定だったが、5月に撤退していた。

両社の方針転換は、ブルームバーグが伝えるように、データセンタープロジェクトからの開発業者による最も劇的な撤退の一つに相当する。

これは、AIの進歩を支えるコンピューティングインフラをめぐるテック企業の競争が、電力不足から供給不足に至るまで、我々が過去2年間にわたって警告し、最近ではシタデルも警告していた同じボトルネックに直面しつつあることを改めて示している。

組織的な反対運動が高まり、企業や開発業者は建設場所の選定においてより慎重にならざるを得なくなっている。これはまさに、より多くの草の根組織がデータセンターの絶え間ない展開に反発するにつれて起こると我々が1年前に警告していたことだ。少なくとも、まだ放火の段階には至っていない（今のところは）。

こうした建設コストを賄うため、バージニア州は最近、データセンターに対するエネルギー消費税を盛り込んだ予算を可決し、さらに多くの州が新規開発に対するモラトリアムを検討している。データセンター、そしてそのコストと利益の分配方法は、米国中間選挙に向けた重要な争点として浮上しつつある。こうした障壁は、AIの建設ラッシュがこのペースで続けられるかどうかについて、投資家に疑問を投げかけている。

デジタル・ゲートウェイに5年間反対してきた地域活動家や住民にとって、QTSの撤退は、地元政治家への圧力キャンペーンや法的攻撃を組み合わせた戦略の有効性を証明するものとなる。また、こうした望まれない開発に対する全国的な反発をさらに強力に解き放つことになるだろう。

ブルームバーグが伝えるように、2023年には27時間に及ぶゾーニング公聴会に数百人の賛成派と反対派が集まり、当局にプロジェクトへの働きかけを行った。郡当局者が農業・半農村地帯のデータセンターへの転換を僅差で承認した後、地域活動家と住民は訴訟を起こした。

会議の結果、そして郡が適切に告知を行ったかどうかが法的争点の中心となった。訴訟は一つの詳細に依拠していた。公聴会を告知する最初の2つの新聞広告が、当時の州および地方の規定が求める少なくとも6日間の間隔を置いていなかったという点だ。ブラックストーンの関係者がゾーニング委員会を懐柔してデータセンターを静かに迅速承認させようとしたかどうかは不明だが、最終的にその結果は建設業者にとって壊滅的なものとなった。

3月、バージニア州の裁判所は、公聴会の公告が規則を満たしていなかったためゾーニング承認は無効であるとした以前の判決を支持した。

「このプロジェクトが地域と近隣住民に多大な恩恵をもたらすと今も信じているが、最近の法的措置と重なる規制上の障壁が、実現可能な前進の道を事実上閉ざしてしまった」と、判決を受けてCompass DatacentersのAJ Byers社長は声明で述べた。

Compassがプロジェクトから撤退した後、QTSが唯一の開発業者として残された。バージニア州最高裁判所への上訴を申し立てた唯一の当事者でもあった。

当初、同社の経営幹部は行政上の見落としを根拠に法的先例を設定することへの懸念を抱いていた。Compassの撤退後、QTSは大規模開発に必要な各種インフラのアップグレードコストを分担するパートナーを失ったと、事情に詳しい関係者の一人は述べた。QTSはプロジェクトを継続する価値はないと判断した。

2021年にQTSを買収したブラックストーンは、データセンターの主要な資金提供者であり、世界中に1,500億ドル以上のそうした資産のポートフォリオを保有している。

新規データセンター建設に対する政治的・草の根的な反発が激化していることが、AIバブルがピークを迎えつつある中でブラックストーンが及び腰になっている理由を説明している。まず既存のデータセンターを売却し、今度は今後のプロジェクトから撤退しているのだ。最近のギャラップ調査では、アメリカ人の10人中7人が地元でのAI向けデータセンター建設に反対しており、そのうちほぼ半数の48%が強く反対していることが明らかになった。賛成派はわずか4分の1程度で、強く賛成するのは7%にとどまる。

反対派の半数は、データセンターによる過剰な資源消費を挙げており、水と電力の使用をそれぞれ18%が言及している。16%は汚染に関連する環境問題を挙げており、騒音公害や大気・水質汚染が含まれる。

反対派の約5人に1人は、人口増加、交通量の増加、土地の他用途への利用希望など、地域の生活の質への影響を懸念している。同様の割合が、光熱費の上昇、生活費の増加、データセンター建設コスト（納税者の資金が使われる可能性がある）など、潜在的な負の経済的影響を挙げている。

残りの反対意見の大部分は、人工知能に対する一般的または具体的な懸念から生じている。

1.3兆ドル以上を運用するブラックストーンは、自らを世界最大のデータセンタープロバイダーと称しており、それらに電力を供給するユーティリティの一部も所有している。2021年にQTSを買収し、2024年にはオーストラリアのコンピューティングプロバイダーAirTrunkを買収した。5月には、AIブームの恩恵を受けるすでに建設・賃貸済みの物件の取得を目的とするデータセンター買収ビークル、Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc.の新規株式公開を実施した。

そして今、ブラックストーンの降伏をきっかけに、抗議運動が招かれざるウォール街の占拠者に対する反撃方法を習得した今、米国全土でのデータセンター展開を妨げる法的（およびその他の）試みが指数関数的に増加することが予想される。これにより、すでに建設予定のデータセンターの半分しか予定通りに進んでいないAIスーパーサイクルは、雪崩のような遅延とキャンセルに見舞われ、最終的な稼働開始日が徐々に遠のくにつれて、負債で賄われた設備投資の回収はさらに困難になるだろう。