Un grand tour d'horizon du marché immobilier américain : les boomers ne veulent pas vendre, les millennials ne peuvent pas acheter, et la génération Z regarde le tout se régler tout seul

Depuis la pandémie, les acheteurs immobiliers pleins d'espoir se sont habitués à un certain récit : une pénurie de stocks et des propriétaires peu enclins à déménager signifient que la demande de logements a largement dépassé l'offre disponible. Cette dynamique pourrait bientôt s'inverser sous l'effet des mêmes pressions démographiques qui transforment tous les autres secteurs de l'économie américaine.

L'année dernière, le déficit d'offre de logements aux États-Unis a atteint 4,03 millions de maisons, avec un ralentissement de la construction de nouveaux logements et des prix élevés qui maintiennent les jeunes acheteurs potentiels à l'écart du marché. Les millennials et la génération Z ont été plus durement touchés dans un marché immobilier encore dominé par les baby-boomers. La génération plus âgée représente encore environ 42 % des achats et 52 % des ventes, selon les données de Realtor.com, tandis que la part des premiers acheteurs n'est que de 21 %, la proportion la plus faible depuis plus de quatre décennies.

Une offre chroniquement insuffisante a coïncidé avec le vieillissement des millennials et des membres plus âgés de la génération Z qui approchent de l'âge idéal pour acheter un logement, une confluence de facteurs qui a fait grimper les prix nationaux des logements de 55 % entre 2020 et 2025, selon un rapport publié lundi par la Mortgage Bankers' Association (MBA). Mais une réalité démographique en mutation aux États-Unis — celle d'une population vieillissante et d'une base de jeunes acheteurs en diminution — pourrait suffire à renverser ce récit, du moins pour la majeure partie de la génération Z. Les millennials, quant à eux, qui attendent patiemment un logement depuis des années, vont devoir se battre entre eux pour les miettes.

Le document de la MBA prévoit que les prix des logements n'augmenteront que de 1 % cette année, contre une hausse de 4 % aussi récemment qu'en 2024. Au cours des deux prochaines années, l'organisation s'attend à ce que les prix des logements stagnent, concluant une période turbulente et chaotique pour l'immobilier américain, et cela pourrait être en grande partie dû au vieillissement rapide de la population du pays et à un groupe de jeunes acheteurs en diminution.

Au cours des deux prochaines décennies, la formation de ménages, c'est-à-dire le taux auquel les personnes emménagent dans de nouveaux logements, commencera à ralentir de manière significative, selon la MBA, ce qui atténuera la demande et ouvrira davantage d'opportunités aux jeunes Américains d'accéder au marché immobilier. C'est une bonne nouvelle pour les membres plus jeunes de la génération Z qui n'ont pas encore atteint l'âge idéal pour acheter un logement, mais il pourrait être trop peu, trop tard pour la cohorte de millennials malchanceux du pays.

Une correction retardée

Pendant des années, le côté de l'offre a reçu la majeure partie du blâme pour le grand décalage immobilier. La productivité dans le secteur de la construction aux États-Unis a stagné pendant des décennies, Goldman Sachs ayant récemment calculé un déclin annuel de 0,6 % de la productivité sectorielle depuis 1965. Les chercheurs ont attribué ce ralentissement à un faible taux d'innovation technologique et à des réglementations locales de plus en plus strictes qui ont étouffé les incitations à construire. 

Le résultat a été une offre de logements chroniquement insuffisante, un problème aggravé ces dernières années par la hausse des taux d'intérêt.

Mais le prochain grand changement dans l'immobilier pourrait venir du côté de la demande de l'équation, ou plus précisément, de son absence. La formation de ménages devrait ralentir dans les années à venir en raison du vieillissement de la population, de la faiblesse des taux de fécondité, de la diminution des cohortes de jeunes adultes et de la réduction de l'immigration, selon le document de la MBA. 

Les baby-boomers les plus âgés ont maintenant la quatre-vingtaine, et leur emprise sur le marché immobilier se desserrera probablement dans les années à venir à mesure que davantage d'entre eux emménagent dans des établissements de soins assistés ou décèdent. Pendant ce temps, les membres de la génération Z qui vieillissent vers l'achat immobilier représentent une cohorte plus petite que leurs aînés. Combiné à la baisse de la migration nette et au ralentissement de la croissance globale de la population, le résultat est un assouplissement de la demande mêlé à une offre plus saine.

Mais ce changement ne se produira probablement pas assez tôt pour que les millennials en profitent vraiment. Le document de la MBA estimait que l'offre de logements pourrait croître de 10,6 millions à 14,6 millions d'unités entre 2026 et 2035 — dépassant probablement la demande projetée d'environ 11 millions sur la même période. C'est une prévision qui pourrait être de bon augure pour de nombreux membres de la génération Z qui peuvent attendre le marché pendant une décennie environ, mais leurs homologues plus âgés pourraient avoir déjà raté le train. 

« Peut-être que pour les générations plus jeunes, il y aura suffisamment de logements, et nous verrons peut-être un petit changement ici, mais pour ceux qui ont la fin de la trentaine ou le début de la quarantaine, je ne sais pas si cela changera grand-chose », a déclaré Cristian DeRitis, économiste en chef adjoint de Moody's, à Fortune précédemment.

Ces tendances se maintiendront probablement, et pourraient potentiellement s'accélérer avec le temps. Les taux de natalité aux États-Unis ont régulièrement diminué depuis près de deux décennies, ce qui signifie que chaque génération qui vieillit vers l'achat immobilier sera probablement plus petite que la précédente, en l'absence d'une immigration plus élevée. 

L'année dernière a marqué la première fois en au moins un demi-siècle que plus de personnes ont quitté les États-Unis qu'elles ne s'y sont installées en réponse au resserrement des restrictions anti-immigration de l'administration Trump. La plupart des prévisions, y compris celles du Congressional Budget Office, projettent que la migration nette redeviendra positive dans les années à venir, bien que des experts de la Brookings Institution aient averti que si les États-Unis devenaient une destination de façon permanente moins attrayante pour les migrants internationaux, le pays ferait probablement face à un déclin de la population.

Certes, l'offre pourrait ne pas augmenter au rythme rapide que de nombreux acheteurs pourraient espérer. Les baby-boomers dont les enfants ont quitté le foyer possèdent encore près du double de la part des grandes maisons par rapport aux familles millennials, selon les données de Redfin, et beaucoup ne prévoient pas de partir de sitôt. Une grande majorité de boomers affirment qu'ils ont l'intention de « vieillir sur place », de passer leur retraite dans leur maison et de s'appuyer sur les soins à domicile, une tendance qui ne ferait guère pour sauver le parc immobilier du pays dans un avenir proche. Une autre enquête de Redfin l'année dernière a révélé qu'environ un tiers des boomers affirment ne jamais prévoir de vendre leur maison, et 30 % supplémentaires ne prévoient pas de vendre avant au moins une autre décennie.

Le changement démographique américain remodèle tout, de la main-d'œuvre aux inscriptions universitaires, mais en ce qui concerne le logement, les pressions démographiques se heurtent à un adversaire redoutable que les millennials connaissent déjà bien : les baby-boomers qui n'ont aucune intention de s'effacer. 

Cet article a été initialement publié sur Fortune.com